Quel est le taux d’endettement maximum pour un crédit ?
Le taux d’endettement revient souvent au coeur des discussions quand on parle de crédit immobilier ! Il y a ceux qui disent qu’il ne faut pas franchir le fameux cap des 33%, ceux qui disent qu’on s’en fiche complètement…
La réponse après avoir passée presque 5 ans à faire ce métier, il faut bien avouer que c’est les 2 philosophies sont vraies !!!!
Réponse de normand… Oui et non. Vous avez des établissements bancaires qui ne considèrent pas ce critère, d’autres qui le considèrent en second ressort, d’autres encore qui le considèrent comme une règle d’or. Et puis il y a les établissements bancaires qui changent de philosophie en cours de route…
Plus sérieusement…
1. La philosophie de la règle des 33%
L’idée est de dire que si l’on consacre 33% de son budget au logement on arrivera à vivre correctement ensuite sans se priver. Cette notion est essentielle car souvent un crédit s’opère sur du long terme et se dire qu’on ne pas pouvoir manger autre chose que des pâtes (même si elles sont très bonnes au boursin) pendant 30 ans, c’est rude.
Concrètement aujourd’hui malgré les problématiques de pouvoir d’achat, les établissements qui ne se basent que le taux d’endettement arrive souvent à aller jusqu’à 38% facilement.
Quand on arrive à 40% en revanche, là pour le coup généralement l’affaire se corse.
Ici ce raisonnement porte sur l’achat d’une résidence principale. Pour un locatif par exemple on va avoir des règles aussi plus souples car en théorie le locataire paye une partie de la mensualité grâce à son loyer !
2. Comment calcule-t-on le taux d'endettement ?
Là aussi fonction de l’établissement bancaire, il y a des ajustements sur certains postes de revenus notamment. Toutefois ici on va faire simple, on abordera les subtilités dans un autre post.
L’idée est très simple :
Mensualité de crédit / Revenus * 100 = Taux endettement
Pour avancer maintenant, il faut faire attention souvent aux revenus. Combien je gagne par mois ? Est ce qu’on ajoute les primes ? Est ce qu’on retire les impôts ? Est ce qu’on ajoute la CAF ?
Dans un premier temps pour évaluer une enveloppe je vous conseille de prendre le parti le moins avantageux et ensuite de se rapprocher d’un expert pour rentrer dans le détail et affiner.
3. Un exemple de dossier hors norme : 53% d'endettement
Il y a 2 ans, on a financé un garçon de 30 ans, cadre d’une entreprise du CAC 40 en contrôle interne. Il avait tendance à être en déplacement pro 3 semaines sur 4 par mois.
Salaire : 3000 euros / mois
Epargne mensuel : 2000 / mois
Loyer : 500 euros
Il a décidé d’acheter un petit appartement dans paris 350K hors frais. En ajoutant les frais, coût total du projet 410K. Apport 30K.
On a financé sur 25 ans un crédit assurance incluse à 1610 euros… 53% de taux endettement !!!
Pourquoi ca marche ?
Depuis qu’il travaille il met 2000 euros de côté en plus de son loyer donc finalement la banque ne doute pas sur le fait qu’il paiera les 1610 euros par mois
En revanche on ne va pas se mentir tout le monde ne valide pas ce type de montage mais là votre fidèle co-pilote vous accompagnera pour vous trouver les solutions !
