L’EHPAD, le nouvel eldorado du LMNP
La première fois qu’on m’a parlé d’EHPAD s’était sur Montrouge, un client qui venait de perdre sa mère qui avait une chambre en EHPAD il espérait en tirer un bon prix et finalement ils ont mis 2 ans en 2013 à vendre le produit avec un prix pas terrible donc forcément ma première impression était mauvaise !!!
Et puis finalement cette année, je me suis attardé dessus après avoir croisé un client qui a investi sur 2 biens en EHPAD avec une telle joie que je me suis dis il faut à nouveau s’interroger sur le sujet !
1. Le besoin d'EHPAD en France
D’après le Synerpa*, le besoin d’accueil en EHPAD va s’intensifier, nécessitant 62 000 nouvelles places d’ici 2030 et même 197 000 places à horizon 2040.
La dépendance fait partie des enjeux majeurs du XXIème siècle et les données démographiques sont indiscutables. Au-delà de la taille minimale qu’il convient de respecter pour envisager sereinement l’exploitation de ce type de résidences sur le long terme, la qualité de l’exploitant et du bail commercial représentent deux points clés.
*Etude sur « L’accompagnement de la perte d’autonomie en France » | Roland BERGER – Septembre 2018
Du fait d’un numérus clausus fort le développement d’EHPAD répond à des normes très précises qui rendent son déploiement lent et complexe avec une forte barrière à l’entrée qui protège les exploitants et les investisseurs déjà présents.
2. Croissance et vieillissement de la population
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Dans un article publié sur les origines de la retraite, on mettait en avant que l’espérance de vie continuait à progresser sous l’effet d’une vie moins dangereuse et l’amélioration des pratiques médicales aussi aujourd’hui une fille sur deux qui nait sera centenaire.
Or il arrive un âge où rester seul chez soit coute plus cher que d’aller dans un centre médicalisé qui permet généralement une resociabilisation.
3. La fiabilité de l'EHPAD sur le marché
Aujourd’hui sur le marché du fait d’une demande qui est largement supérieure à l’offre l’EHPAD présente des garanties fortes. Un de nos partenaires, Cerenicimo, leader dans l’intermédiation de locatifs meublés chiffrent le nombre de faillite à moins de 1% du parc global.
Toutefois il y a des vrais risques à prendre en compte pour sécuriser au maximum l’opération :
– aller vers des établissements avec plus de 80 lits
– éviter les établissements au le loyer représente +20% du CA de l’établissement au global comme dans les EHPADs où l’on vous garantit un 7% de rendement
– sélectionner un exploitant solide avec des fonds propres de qualité
4. Des conditions de rendement exceptionnelles
Aujourd’hui on trouve des acteurs qui proposent des conditions fabuleuses :
- 18 ans d’engagement de loyer
- Prise en charge des travaux via l’article 606 et 607
- 4% de rentabilité nette
