Quelles sont les règles à respecter pour avoir un crédit immobilier en 2019
D’une manière générale, obtenir un crédit immobilier requiert les mêmes règles depuis des années :
- un bon comportement bancaire
- un taux d’endettement convenable
- un reste à vivre satisfaisant
- un apport suffisant
- un projet cohérent
- La capacité à supporter les nouvelles charges
Les taux sont tellement bas que les banques n’ont pas de marge de manoeuvre pour faire des erreurs aussi elles deviennent de plus en plus exigeantes pour éviter l’erreur qui coute cher sachant qu’on part quasiment sur un projet d’un quart siècle.
Ici on va vous passer en revue les points clefs pour que vous ayez une compréhension d’ensemble du sujet qu’on détaillera de façon plus précise dans des articles dédiés
1. Le bon comportement bancaire
La banque en moyenne va vous prêter 220 000 euros sur 22 ans selon la plus part des observateurs. Forcément même si l’habit ne fait pas le moine, il est plus confortable de prêter à quelqu’un qui montre patte blanche, c’est-à-dire sans :
- incident de paiement
- commission d’intervention
- AGIOS
- Découvert
2. Un taux d'endettement convenable
La sagesse populaire parle souvent des 33%. En effet, selon les statistiques nationales d’après guerre, le couple français moyen consacrait 30% de ses dépenses aux logements, 20% à la nourriture et à l’habillement, 15% au transport et 10% aux loisirs.
La règle des 33% en réalité n’existe pas mais donne un bon point de repères pour apprécier la capacité d’un emprunteur à encaisser la charge future.
3. Un reste à vivre suffisant
Ici en revanche des barèmes propres à chaque établissement existe.
L’idée est de calculer combien il reste au foyer pour assumer ses charges courantes une fois que le crédit est payé.
L’analyse tend à considérer que la personne aura une vie normale avec la capacité de dépenser plus ou de faire face à un imprévu.
4. Un apport suffisant
Il était fréquent de pouvoir emprunter sans apport. Toutefois les règles se sont durcies ces dernières années après s’être assouplies.
Même si cela reste possible, l’idée force est de se dire qu’il faut qu’en cas de saisie du bien, de revente en urgence, avec une décote la banque ne perde pas d’argent d’où la nécessité d’apporter 10% du prix de vente pour couvrir les frais + une légère décote.
5. Un projet cohérent
C’est la phase la plus complexe parfois. En faisant des statistiques à grande échelle, la banque est capable de mettre en place des schémas types.
Classiquement il faut d’abord acheter sa résidence principale, puis sa résidence locative, puis éventuellement des actifs de diversification.
Après c’est là où le courtier apporte une valeur ajoutée en argumentant pour défendre les projets et en justifier la cohérence.
Sur une autre thématique, on va s’appuyer sur des schémas et des ratios pour évaluer la pertinence d’une enveloppe travaux dans le cadre d’une rénovation d’appartement.
6. La capacité à supporter de nouvelles charges
Souvent un achat entraine des charges en plus au delà du crédit immobilier, il s’agit de voir si la personne pourra supporter ses charges :
- taxe foncière
- charge de copropriété
- assurance habitation
- …
En fait la banque doit être vue comme un ami un peu prudent qui s’inquiète pour vous et pour votre argent dans l’optique d’un projet immobilier qui souvent impact votre vie pour 10 ans. Comprendre la philosophie de la banque permet d’éviter des déconvenues par la suite.
